初心者用　資産運用基礎知識

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複合市場平均収益率について

各資産の市場平均収益率を、基準となる資産構成割合で加重したもの。（=複合ベンチマーク収益率） 外国為替証拠金取引の実施にあたっては、債務者の信用力を数値化したFICO[1]信用点数[2]が用いられる。十分な信用力を有している債務者に対しては、プライムローンとして扱われる。ここで所定の基準を満たさない債務者に対する貸付を行う場合を総称し、プライムローンに対して、サブプライム(sub-下に　prime-優れた→信用度の低い)ローンと呼ぶ。債務者の所得水準が低い場合が典型的であるが、所得は高いもののクレジットカードやローンの利用実績がない場合もこれに該当し、また、信用力を超えた借入を行って不動産投資を行う場合などにも、同様にサブプライムローンが利用されている。 一般的な特徴としては、貸付利率が通常の住宅ローンに比べて高くなり、貸付者が取る信用リスクも高くなる。このため、債務者が弁済を容易とするための特別なアレンジや、貸付を行う側としては、貸付リスクの分散が通常の住宅ローンよりも重視されることとなる。ただ、債務者の支払能力が不能になる可能性は十分にあるため債務者の所有する不動産の価値に重点が置かれる。 サブプライムローンの貸付残高は拡大したが、債務者の信用水準が一定基準を満たさない者に集中しているという本質的な特質から、返済の遅延・不能、および波及的効果としての信用の収縮など、以下のような問題点が表面化している。 サブプライムローンに限らず、アメリカにおいて、住宅ローンの返済方法として、当初数年間の金利を抑えたり、当初数年間は金利のみの支払いを行ったりと、当初の返済負担を軽減したものが普及し、そのため債務者が自分の返済能力を無視した借入を行うことが可能となり、そのような貸付が増加していた。 外国為替には債務不履行のリスクは通常の住宅ローンよりも高い構造を有しているものであるが、住宅の価格が上昇している場面においては、返済の破綻はこれまでは必ずしも表面化しなかった。債務者の所得が上昇せず、生活費が上昇して本来であれば返済に行き詰まる状況であっても、住宅価格が上がっている場合には、債務者は住宅価格の値上がり分について、担保余力が拡大することから、その部分を担保に、新たな追加借入を受けることができた（ホームエクイティローン）。これにより破綻を先延ばしするだけでなく、消費を拡大することもできた。 また、住宅価格が大きく上昇すれば、当該住宅を転売してローンを返済し、さらに売買差益も得ることも可能であった。当初負担の軽い返済方式の普及によって所得からすれば本来、住宅ローンを組めない人にまでローンを組む人が増えて、住宅ブームが拡大する間は破綻が表面化せず、むしろ住宅ブームを加速した。 このように当初の支払額を軽減した返済方式は、当初期間経過後、支払額が急増するというリスクがある。 以下は参考のため日本における住宅購入に、サブプライムローンを適用したと仮定して説明する。3千万円の住宅の購入に当たり、全額を無利子で借り入れたとすると、10年ローンでは月々の返済は25万になる。ここで最初の3年間は月々10万に抑えると残り7年は月々約30万強の返済額になる。現実的な契約では利息がつきもっと複雑になり、最初は返済金に占める利子の割合が大きく、ここで返済額を抑えると元金がほとんど減らない状況もありえる。 所得の確実な増加が見込めるならば、住宅価格の上昇を前提とせずにこのようなローンを組むのも合理的だと言えるが、所得が伸びない低所得階層には全く不向きである。ところが住宅ブームを背景とし、また、高利回りの債権の開発の要請や、証券化する債権の需要から顧客の開拓が進められ、米国へ移民して間もないクレジットヒストリーの無い外国人や、クレジットヒストリーの瑕疵からプライムローンの対象にならない顧客にも積極的に貸し付ける様になり、更には住宅価格の上昇を前提として低所得階層にまで半ば強引な貸付が行われ、サブプライムローンが拡大していった。低所得者層に十分な説明が行われないまま契約を行ったり、複雑な説明をして契約を行った例がある。中には当然プライムローンの対象となる優良な顧客に対してサブプライムローンを貸し付け、より高い利息の収益を図った例もある。 一方で、利息が低い期間の間に住宅価格が充分に上昇すれば、支払った利息を超える差額を手にして転売することが出来るし、支払いを着実に行えばクレジットヒストリーの蓄積とみなされて、より利率の低いプライムローンへの借り換えも考えられる。 しかし、サブプライムローンの行き過ぎは1990年代後半頃から問題視されるようになり、同時に住宅バブルが指摘されるようになる。このような行き過ぎの中で、低所得階層に過重な手数料を求めたり、あるいは低所得階層の顧客が結局返済できずに物件を差し押さえられ住宅を失ったりといった問題が生み出された。この問題は略奪的貸付（predatory lending）として知られる。かつてアメリカでは、貧しい黒人居住地域を金融機関が融資上差別したことが、レッドライニングと呼ばれる社会問題を生み出したが、住宅ブームの中で、むしろ貸し過ぎが問題にされるようになった。なお、この略奪的貸付については、低所得階層が貸し込み先になっているという点で、日本における消費者金融の多重債務問題や、バブル経済下での目先の収益獲得に追われた金融機関による、中小・零細企業からの貸し剥がしと性格が似ているという指摘がある。 もともとアメリカの住宅ローンでは、融資する側では金融機関による融資とローン債権の流動化がローンの拡大を支えていた。しかし、ローン債権の流動化が信用力の劣るサブプライムローンにまで及んでしまった事により、さらにサブプライムローンの拡大を下支えする結果となってしまった。 しかし、住宅価格上昇率が2006年に入って以降急速に鈍化すると、予測されたことだが、サブプライムローンの延滞率が目立って上昇を始めた。2006年末に住宅ローン全体の約13％を占めるサブプライムローンにおいて利払いが3か月以上滞る延滞率が13％を超えた。担保住宅処分後により8割は回収できるとされるが、その想定が甘いとの指摘もある（日本経済新聞2007年3月19日による）。 （サブプライムローンを借りて、差し押さえになった世帯の10〜20％は、頭金がなしで、利子を一度も払ったことがないとのこと。差し押さえまで最短でも1年かかるために、一年間はただで住んだことになる。[不動産経済ファンドレビュー2008/04/05参照]） 債務者の延滞が顕著となってくると、次は、サブプライムローンの貸し手である融資専門会社に対する融資に金融機関が慎重になり、専門会社の中には資金繰りが悪化して経営破綻する例が出始めた。大手金融機関では貸倒引当金を増やさざるを得ず、利益を圧迫する結果になっている。 2007年3月13日に大手のニュー・センチュリー・ファイナンシャルの経営破綻が懸念されるとしてNYSEでの取引が停止され、上場廃止が決まった。3月20日までに連邦倒産法第11章に基づく資産保全を申請した会社は4社、業務停止は20社以上となった。その後、ニュー・センチュリーは4月2日に連邦倒産法第11章の適用を申請した。