初心者用 資産運用基礎知識
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時間加重収益率について
キャッシュフローが発生するごとに期間（時間）を区切り、期間ごとに収益率を計算し、最後に複数の期間ごとの収益率を掛け合わせる（加重）ことで求めた時価ベースの収益率のこと。
テレマーケティングとは、専門家が「建物の状態を調査すること」である。インスペクションを行う専門家をインスペクター(inspector)と呼び、彼等は州政府の認可を受けている。 インスペクションの内容は、屋根や階段の状態はもちろん、備え付けのシャワーから電子レンジにまで及ぶ。作動状況や故障の箇所、修理の要否を調査してゆく。物件購入後に予想外の欠陥が出てこないためにも、購入前にインスペクターによる綿密な調査を行うことが必須である。 熟練のインスペクターであれば、ただ問題の箇所を発見するだけにとどまらない。たとえば「次の修理は大体○○年先」といった将来的な見通しについてもアドバイスをくれる。信頼の置けるインスペクターとのコネを持つことが、遠隔地からの米国不動産投資においては最重要課題。
家庭教師において、所有権移転を代行してくれるのが「タイトルカンパニー(title company)」である。 タイトルカンパニーは、権利瑕疵保険（title policy）の発行や、物件代金の入金を確認後、購入者には物件占有権を引き渡し、売主には代金を送金する。このように、取引の円滑を第三者的に担保する業者である。タイトルカンパニーを経由することによって、買主・売主の双方が安心して取引することができる。タイトルカンパニーに手続きを頼むと手数料が必要だが、安心を買うと思えば決して高いわけではない。支払いの受け持ちは、州の慣行や交渉次第。買主と売主とで費用を折半したりもする。
看護師 求人で「不動産屋さん」をあらわす言葉がレアルター(realtor)である。その業務内容は、日本の「不動産屋さん」よりも狭く、入金の取り扱いや名義書換業務などには従事しない。 物件の売買代金に対して、通常、売主から6%の手数料を取る形式。レアルターを経由しないで購入する形式で、この手数料を節約するために、買い手と売り手が合意する場合も多く、双方が得するFSBO（for sale by owner、レアルターを仲介しない売主との直接取引き形式。米口語では、フィーズボーと発音する）の市場も大きい。
アメリカ国内で数年間、不動産取引をしていると、現地の与信（信頼度）がついてくる。与信があれば、現地でお金を借りて不動産投資をすることも可能になるので、将来的には、より有利な借入れが可能となる。 アメリカ国籍を持つ者に比べて、外国人にはいくぶん制限があるものの、与信を得ることは可能。数度の確定申告を行うことによって、段階的に与信を得られる。これは不動産取引に限ったことではなく、現地で「お金を借りて返す」行為や、通常の経済活動を行い納税することによって「実績」を積み重ねられる。こうすることで、アメリカ国内での与信評価が改善されてゆく。
ナッシング・ダウンとは「頭金ゼロ」で不動産を購入することで、ダウンは「頭金」を意味する。ロバート・アレンの著書にも、同名のものがある。
デザイン会社に自分のお金を使わずに、物件を購入する何らかの方法を総括してナッシング・ダウンという。たとえば、「手持ちの不動産を担保にお金を借りて、他の不動産の頭金とする。その買った不動産が値上がりしたところで、さらに、リファイナンスをして引き出したお金で、また第三の物件を買う」といった自転車操業。手持ち資金が少なくても、多数の物件を保有できる。アメリカの不動産価格が右肩上がりの時には、飛躍的に資金を増やせる手法といえる。 しかし欠点もある。ひとたび資金が回らなくなれば、あとは破産するしかない。ロバート・アレンは過去に2度破産している。ナッシング・ダウンはハイリスクな投資行動なので、注意が必要である。
効果的な分析をもとに特定の顧客へ助言し、またチャート等を元に助言したり、業績等を元に助言したりする投資顧問会社もある。しかし、投資顧問と言うよりは情報屋としての投資顧問会社も多く、情報を買ったりまわしてもらったり、それを一般の個人に流すことで利益を得ているような投資顧問会社も多い。職業団体として、日本証券投資顧問業協会が存在する。
利益を得る目的で不動産事業に資金を投下すること。 具体的には投資した不動産を人に貸して、定期的に賃料という利益を受け取るインカムゲインと、 その不動産を購入した金額以上でのキャピタルゲインを期待する。
不動産投資は「ミドルリスク、ミドルリターン」の投資商品と言われる。
不動産は賃料の下落や空室などにより予定していた収入が見込めない場合や不動産の価格が下落してしまったり、場合によっては地震などによって建物が倒壊してしまうリスク、すなわち危険性を伴っているが、基本的には土地がある限り価値がゼロになるという可能性は極めて低い。
バブル時は、キャピタルゲインを狙った不動産投資が主流だったが、バブル崩壊後アメリカの不動産投資指標として収益還元方的な考えで不動産投資が現在の主流となる。また近年は低金利、インフレの為不動産投資時期としては、良い環境と考える。
会費制や成功報酬制などがある。成功報酬は、利益が出た場合にその利益の一定割合が料金となる。
投資顧問会社の中で、特に情報屋的な投資顧問会社は、無料銘柄相談などをするなど勧誘に積極的である。しかし「必ずもうかる」等の勧誘をし、顧問料だけかかって結局、大損をさせらた等のトラブルもある。中には管轄の財務局から営業停止処分を受ける会社もある。
有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律
第四条（登録）
投資顧問業を営もうとする者は、内閣総理大臣の登録を受けなければならない。ただし、外国の法令に準拠して設立された法人又は外国に住所を有する個人で外国において投資顧問業を営む者が、認可投資顧問業者その他政令で定める者のみを相手方として投資顧問業を営もうとする場合は、この限りでない。
日本の不動産であれば、構造物の価値は新築時が一番高く、あとは築年数に比例して減価していくほかない。しかし、アメリカでは、築年数は必ずしも重視されず、「実際の使用に堪えるか？」という点がもっとも重視される。それゆえ、数10年〜100年以上前の物件であっても、修繕を重ねながら、未だに物件価値がゼロにはならずに、資産として評価されている。 日本であれば、賃貸によって得る収益と、経年による物件価値の減価との間で綱引きが起こるが、アメリカ不動産の場合には、修繕をしっかりと行えば、物件価値を維持したまま同時に賃貸収入も得られる。その分、投資家にとって有利な運用が可能となっている。 日本の不動産は、根本に「スクラップ・アンド・ビルド」の発想がある。そのため、経年に応じて物件価値が下がってゆくのだが、アメリカにおいては「使えるもの＝資産」という捉え方をされる。ゆえに修繕を重ねながら物件価値が維持されてゆくのである。このことは物件を転売するときも有利に働く。
試行の回数を時刻と見たとき、時刻無限大の極限において時間平均が相平均に一致するという意味で、エルゴード理論の最も単純な数学的定式化（エルゴード定理）のうちのひとつであると言える。
サイコロを繰り返し投げるとき、n 回目に出た目を Xn とする。各Xn は 1 ? 6 の整数値をそれぞれ 1/6 の確率でとり、その期待値は 3.5 である。また、確率変数列の平均 [Xn] の値は n → ∞ とすれば 3.5 に集中する。このことから n が十分大きければ Xn はそれぞれの値を等しい比率でとり、たとえば 6 回に 1 回の割合で 1 が現れるということがわかる。